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面对抵押房产无法偿还贷款的困境，应及时采取以下措施，优先选择对自身最有利的方案：
⚠️ 一、紧急应对措施
立即联系银行
逾期前主动向银行说明困境（失业/疾病/经营问题），强调还款意愿，争取协商空间。沉默可能导致银行直接启动法拍程序。
黄金处理期：逾期30天内协商成功率最高，超过90天银行必起诉。
保留书面证据
所有协商结果（如延期、降息）必须获取银行书面协议，口头承诺无效。
�� 二、协商解决方案（由易到难）
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适用情形 |
操作方式 |
效果案例 |
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申请延期还款 |
短期资金周转困难（如失业3-6个月） |
提供失业/医疗证明，申请暂停还本付息或延长贷款期限 |
杭州案例：延期6个月保住500万学区房 |
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协商降低利率 |
原贷款利率过高（如＞5.8%） |
对比当前利率，以“转按揭”为谈判筹码要求调整为LPR浮动利率 |
深圳案例：利率从5.8%降至4.2%，月供少2300元 |
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调整还款计划 |
收入下降但仍有还款能力 |
① 改为“先息后本”减轻月供 |
上海案例：别墅年租18万支撑3年月供 |
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转贷/续贷 |
征信良好且房产有余值 |
① 其他银行“带抵进件”转贷（无需先还清） |
杭州案例：转贷后月供从3万+降至5729元 |
�� 三、资产处置方案
出售房产止损（房产价值＞贷款余额时）
需银行同意，自行出售价格比法拍高20%以上，需签订中介包销协议加速交易。
关键点：必须在银行起诉前完成交易，否则将进入法拍流程。
以租养贷
地段较好的房产可通过租金抵扣部分月供（例如月供8000元，租金6000元），差额通过兼职补齐。
主动申请法拍（房产价值＜贷款余额时）
与银行协商“自行变卖”减少违约金，比被动法拍多保留5-8%资产。
⚖️ 四、法律后果须知
征信影响：逾期记录将影响未来5年信贷业务。
法拍流程：银行起诉→法院判决→房产评估（市场价7折起拍）→拍卖偿债（不足部分仍需追偿）。
唯一住房保护：符合条件者，法院可能预留租金保障基本居住。
重要提醒：警惕声称“代理协商”的反催收黑中介，可能导致人房两空。优先通过银行官方渠道或专业律师（需查验资质）处理债务问题。
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